住宅ローンを考えてみた
たまには住宅ブログ（なんですよ一応（笑））らしい話を。
少し長いですが、先日こんな記事を見つけました。
メガバンクから消える「固定金利」 格下げで増す住宅ローンの危険度
ダイヤモンド・オンライン 2月6日(日)8時30分配信
長らく住宅ローンの主役だった「固定金利型」ローンが、メガバンクから消えようとしている。
背景にあるのは、元来、固定型の補完的なローンであった「変動金利型」の急増。5年前まで新規の住宅ローン全体に占める割合は2?3割程度だった変動型だが、いまやメガバンク3行とも9割を超えている。なかには96％に達するメガバンクもあり、固定型の割合は1割を切っているのだ。
変動金利は、各行の短期プライムレート（短プラ）を基準に決まる。この短プラは日本銀行が決定する政策金利に連動するが、2008年後半、この政策金利が2度にわたって、0.2％ずつ引き下げられた。この結果、メガバンクの変動金利は一気に1％を切る水準まで下がり、小幅な低下にとどまった固定型と比べた割安感から、変動型を選ぶ割合が逆転した。
その後も、法人向けの貸し出しが伸び悩み、増え続ける預金の運用先に困ったメガバンクは、安定した需要の見込める住宅ローンをめぐり、金利引き下げの過当競争を繰り広げてきた。
さらに住宅販売業者の営業戦略も拍車をかけた。
住宅ローンの利用者の多くは、販売業者を経由してローンを組む。販売業者は当面の返済額を低く設定でき、より売りやすい変動型で販売する傾向が強い。利用者も目先の金利の低さから変動型に飛びついた格好だ。
つまり、変動型への偏重は、住宅を売りたい販売業者、運用先を確保したいメガバンク、目先の返済額を低く抑えたい利用者──という三者の思惑が一致した帰結でもあった。
ただ、固定型が将来の金利上昇リスクを避ける「保険」とするならば、変動型は金利リスクを取る一種の「博打」ともいえる。
メガバンクの住宅ローン担当者も「5年先を読むことすら難しいのに、9割超が変動型を選ぶ現状はあまりにも歪だ」と認める。
実際、1990年代初めには、変動金利が8％前後にまで上昇していた局面もある。
変動金利の上昇リスクに対しては、「変動金利が上昇する前に、固定金利型のローンに切り替えればいい」との楽観的な考えがあるのも確かだ。
しかし、そもそも変動金利は政策金利に連動し、固定金利は、政策金利の先行きを織り込んだ長期金利に連動する。住宅ローンに詳しいファイナンシャルプランナーの深田晶恵氏は「長期金利は政策金利に先行して上昇するため、現実的には難しい」と警鐘を鳴らす。
米格付け会社が折しも、1月に決定した日本国債の格下げは、長期金利の上昇（国債価格の下落）を引き起こしかねず、歪な“変動傾斜”がリスクとして顕在化してきた。
もちろん、金利の先安感は依然強く、すぐに上昇する危険性は低いが、いったん国債が暴落すれば、真っ先に被害を受けるのは、変動型の利用者であることだけは間違いない。
（「週刊ダイヤモンド」編集部 山口圭介）
要は変動金利の住宅ローンを選ぶ人が、この低金利で激増しているとの事。
確かにここ10年以上低金利が続き、金利が上がらないのですからお得感がありますよね。
ただ、金利は「景気が悪いから低い」訳ではなく「景気が低いから政策金利を下げている」のです。
また日本国債の信用が高いので、金利が少なくても購入者が沢山いるのです。
それがこの間の格付け会社の日本国債の格下げで、金利上昇リスクが現実になりつつある事がはっきりしました。
要は景気が悪いのに金利が上がり、変動の住宅ローン選んでいるに人は給料上がらないのに支払いが増えると言う
恐ろしい自体が現実になるかもしれないのです。
多分住宅営業さんや銀行の融資担当者は「景気が悪いので金利が上がるリスクは少ないです」という
ぼんやりしたセールストーク？で見せかけの支払いを下げて契約しているのだと思います。
そりゃ何千万も借りたら、金利が１％違えば支払いが数万円変わりますからね。
支払い減ればそれだけ住宅も買いやすくなり、家賃との比較でもお得感が出るでしょう。
ただ、国債の価値が下がっての金利上昇は、バブルの頃の景気が悪くて金利が高いのとは訳が違います。
仮にそういう事態になったらアメリカのサブプライムの時のような破産者が続出するでしょうし、
住宅が余って地価も下がり益々景気の足を引っ張り、今以上に出口の見えない状態にならないとも限りません。
いざとなったら一括返済が出来るとか10年くらいで返済出来る人はともかく、一般のサラリーマンは
やはり固定金利を選択して、老後までの返済を決定しておくのが無難なような気がします。
いつ変わるか分からない金利に身をゆだねるのは、上の記事にもありますが一種のギャンブルだと思います。
なので個人的には相談されたら固定金利をオススメしています（あまり相談してくる人もいませんが（汗））。
この辺りは個人の考え方が大きいのですが、一応kogeの考えをつらつら書いてみました。
これからローンを組む方はぜひゆっくり冷静な頭で考えてみてください。
最後まで読んでくださった方、どうもありがとうございました。
